Aktualne ceny mieszkań w Rzeszowie

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Rzeszowie płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 9 837 zł. To wzrost o +1,1%, czyli +107 zł wobec średniej z 2025 r. Analiza wykorzystuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych, zgromadzone w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie kwoty z ogłoszeń. Pokazuje więc faktyczne ceny zakupu mieszkań.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 9 837 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +1,1% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+107 zł na metrze)
• 8 407-11 200 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 489 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 50 m²
• +21% - o tyle podrożał metr od 2023 r. (średnio +6,6% rocznie)
• rejon Baldachówka - najdroższa część miasta: 12 007 zł/m²

Mediana na poziomie 9 837 zł/m² oznacza, że połowa cen transakcyjnych była wyższa, a połowa niższa od tej wartości. Rozpiętość między 8 407 zł/m² a 11 200 zł/m² dobrze pokazuje, jak silnie na cenę wpływają lokalizacja, metraż i standard lokalu. Dla kupującego ważniejszy od pojedynczej średniej jest więc konkretny segment rynku.

Rynek pierwotny i wtórny

Nowe mieszkania od deweloperów były o 1.2% tańsze od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 9 779 zł i 9 896 zł. Różnica wynosi 117 zł/m², co wskazuje na zbliżony poziom cen obu segmentów.

Taka relacja nie oznacza automatycznie, że każdy lokal deweloperski jest korzystniejszy cenowo. Rynek pierwotny często oferuje inną strukturę metraży i lokalizacji, a rynek wtórny obejmuje mieszkania o bardzo zróżnicowanym wieku oraz standardzie. W praktyce premia lub dyskonto między segmentami zależą od tego, jakie lokale były przedmiotem transakcji.

Cena metra a wielkość mieszkania

Najwyższą medianę osiągnęły małe mieszkania o powierzchni 35-45 m² - 10 579 zł/m². Kawalerki o metrażu 25-35 m² kosztowały 10 492 zł/m². Z kolei w grupie dużych lokali o powierzchni 70-90 m² mediana wyniosła 7 880 zł/m².

To typowy mechanizm rynku: mniejsze lokale wymagają niższego całkowitego budżetu zakupu, dlatego konkurują o nie także nabywcy finansujący zakup kredytem lub szukający mieszkań na wynajem. W większych mieszkaniach całkowita cena rośnie szybciej niż możliwości części kupujących, co zwykle obniża stawkę za metr.

Mapa cen: rejony miasta

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Baldachówka z medianą 12 007 zł/m². Najniższą wartość odnotowano na rejonie Podłęże - 7 269 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 65%, co potwierdza, że lokalny rynek jest wyraźnie zróżnicowany.

* Dla rejonów, w których rejestr zawiera niewiele danych, wartość ma charakter orientacyjny. Podział na rejony oparto na nazwach i granicach OSM.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Przy zakupie typowego mieszkania za 489 000 zł na rynku wtórnym trzeba uwzględnić koszty poza ceną lokalu. Podatek PCC w wysokości 2% to około 9 780 zł, przy czym nie płacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna z VAT może wynieść do około 3 353 zł, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT. Porównując lokale, warto zestawiać nie tylko cenę za metr, lecz także pełen koszt wejścia w transakcję.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. wskazuje, że od 2023 r. metr kwadratowy w Rzeszowie podrożał z 8 131 zł do 9 837 zł. Łączny wzrost wyniósł +21%, a średnie tempo to +6,6% rocznie.

Pytanie o to, o ile wzrosły ceny, wymaga jednak rozdzielenia dłuższego trendu od bieżącej dynamiki. W ostatnich 12 miesiącach zmiana wyniosła +1,1%, a więc była wyraźnie niższa od średniego tempa obserwowanego od 2023 r.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa podkarpackiego objętych monitoringiem wynosi 9 163 zł/m². W Rzeszowie jest zatem o 674 zł/m² drożej, co potwierdza pozycję miasta jako cenowego punktu odniesienia dla regionu.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 39 km dalej Krośnie metr był o 3 029 zł tańszy. Różnice między miastami odzwierciedlają odmienne skale lokalnego popytu, podaży oraz struktury dostępnych mieszkań.

Komentarz analityczny

Lokalny barometr wskazuje na kontynuację wzrostu, ale już w spokojniejszym tempie. Mediana 9 837 zł/m² jest o +107 zł i +1,1% wyższa niż średnia z 2025 r., podczas gdy od 2023 r. ceny wzrosły o +21%, średnio o +6,6% rocznie. Bieżący wykres pokazuje więc raczej fazę wolniejszego wzrostu niż powrót do dynamiki z wcześniejszego okresu.

Na tle największych miast kraju Rzeszów pozostaje rynkiem o niższych poziomach cen. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m², a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m². Roczny wzrost wynosił odpowiednio 7% i 3% (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). Są to ceny ofertowe, dlatego nie należy ich bezpośrednio porównywać z lokalnymi cenami transakcyjnymi z RCN, ale kierunek zmian pozostaje użytecznym punktem odniesienia.

Znaczenie dla lokalnego rynku ma również podaż. W siedmiu największych rynkach w II kwartale 2026 r. do sprzedaży trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, czyli o 28% mniej rok do roku (JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejsza liczba nowych lokali może ograniczać presję konkurencyjną, lecz wpływ na Rzeszów zależy od miejscowej oferty, dostępności finansowania oraz preferencji nabywców między rynkiem pierwotnym i wtórnym.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli popyt pozostanie stabilny, a podaż nowych mieszkań będzie ograniczona, ceny transakcyjne mogą utrzymywać się na wysokim poziomie. Jeśli natomiast zwiększy się wybór lokali lub osłabnie zdolność zakupowa, wzrost może dalej wyhamowywać.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Rzeszowie?

Mediana ceny transakcyjnej z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 9 837 zł/m². Połowa transakcji mieściła się w przedziale 8 407-11 200 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Rzeszowie rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana była o +1,1%, czyli o +107 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r. Od 2023 r. wzrost wyniósł +21%.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę miał rejon Baldachówka - 12 007 zł/m². Najniższą odnotowano na rejonie Podłęże - 7 269 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Rzeszowie?

Kawalerki o powierzchni 25-35 m² osiągały medianę 10 492 zł/m². Małe mieszkania o powierzchni 35-45 m² kosztowały 10 579 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Nie. Rynek pierwotny był o 1.2% tańszy: mediana wyniosła 9 779 zł/m², wobec 9 896 zł/m² na rynku wtórnym.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 2081 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-19; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.